Mede-eigendom, kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing: wie betaalt? Vb. waterdruktoestel
Nemen we het voorbeeld waarbij een mede-eigenaar onvoldoende waterdruk heeft op zijn verdieping.
Dan stellen zich spontaan twee pertinente
vragen:
1. of de VME verplicht is voor medewerking voor deze plaatsing; en
2. wie deze kosten dient te betalen?
Art. 3.81 NBW voorziet ter zake:
“De aan deze mede-eigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief goed, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut van deze accessoria voor elk van de privatieve
delen. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria naar eigen inzicht ook combineren.”
Het komt inderdaad wel eens voor dat het waterdebiet op de hoogste verdiepingen van
een flatgebouw geen voldoening schenkt aan zijn bewoner. Alsdan blijft diens kavel verstoken van een structureel comfort.
Om de pressie te verbeteren, kan de vereniging genoopt worden een hogedruktoestel te installeren.
(R. Timmermans, handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2018, 1137.)
De kosten van installatie en onderhoud van dit toestel zijn algemene lasten en dienen bijgevolg door alle mede-eigenaars naar verhouding van hun aandeel in de gemene delen gedragen te worden.
(R. Timmermans, handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2018, 1137; Hof Parijs 28 oktober 1994, Loyers et copr. 1995, 240.)
Alsdan dient de VME diens medewerking dient te verlenen aan de plaatsing en is zij gehouden de kosten ervan te betalen.
Daarbij dient ook nog te worden gewezen op art. art. 3.92, § 5 NBW:
Ҥ 5
Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere mede-eigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten.
Hij kan eveneens de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet”
In dat geval zal de VME eveneens kunnen worden veroordeeld tot de kosten van de rechtszaak, met inbegrip van de kosten van dagvaarding en de rechtsplegingsvergoeding.
En kan de mede-eigenaar voor dergelijke kosten vrijstelling kunnen krijgen op het niveau van de mede-eigendom. Zo voorziet art. 3.92, § 9 NBW:
“Behoudens in het geval bedoeld in het vijfde lid, draagt de mede-eigenaar die eiser of verweerder is in een procedure tegen de vereniging van mede-eigenaars, bij in de voorschotten voor de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten en erelonen ten laste van de vereniging van mede-eigenaars, onverminderd de latere afrekeningen.
De mede-eigenaar, die verweerder is in een gerechtelijke procedure ingesteld door de vereniging van mede-eigenaars, waarvan de vordering door de rechter volledig ongegrond werd verklaard, wordt vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars.
De mede-eigenaar van wie de vordering na een gerechtelijke procedure tegen de vereniging van mede-eigenaars door de rechter volledig gegrond wordt verklaard, wordt vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars.
Als de vordering gedeeltelijk gegrond wordt verklaard, draagt de mede-eigenaar, die de eiser of verweerder is, bij in de erelonen en kosten ten laste van de vereniging van mede-eigenaars.
1[In het geval van de in paragraaf 1, zesde lid, bedoelde vordering zijn alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten en erelonen van deze vordering altijd ten laste van de vereniging van mede-eigenaars zonder bijdrage van de mede-eigenaars tegen wie de vordering is gericht. In afwijking van artikel 1017, eerste lid, van het Gerechtelijk Wetboek, wordt de vereniging van mede-eigenaars steeds in de kosten verwezen.”
Contacteer ons vrijblijvend voor meer informatie en / of bijstand.
Andreas Verbraeken,
Advocaat – Attorney at law
Belgiëlei 173-8
2018 Antwerpen BELGIE
T: +32/(0)3/369.88.43
F: +32/(0)3/369.37.12
Skype: andreas.verbraeken
E-mail: andreas.verbraeken@avvocato.be