Verborgen gebreken na aankoop van een woning: juridische bescherming en praktijkinzichten
- AVvocato
- 26 sep
- 2 minuten om te lezen
De aankoop van een woning is een mijlpaal, maar wat als u na de sleuteloverdracht geconfronteerd wordt met verborgen gebreken? Denk aan niet-uitgevoerde vergunningsplichtige werken, zoals een groendak of een groenzone die volgens de bouwvergunning aanwezig moesten zijn, maar in werkelijkheid ontbreken. Zulke gebreken kunnen niet alleen het woongenot aantasten, maar ook juridische gevolgen hebben.
Wat zegt de wet?
De Belgische wet biedt kopers bescherming via de regels rond verborgen gebreken:
Artikel 1641 Oud Burgerlijk Wetboek: “De verkoper is gehouden tot vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.”
Artikel 1645 Oud BW: Indien de verkoper het gebrek kende, is hij ook aansprakelijk voor alle schade.
Artikel 1648 Oud BW: De vordering moet binnen korte termijn na ontdekking worden ingesteld. Volgens de meerderheid van de rechtsleer begint deze termijn pas te lopen vanaf het moment van ontdekking (A. Christiaens in Bijzondere overeenkomsten, Kluwer).
Daarnaast speelt ook de precontractuele informatieplicht een cruciale rol. Volgens artikel 5.35 BW is het opzettelijk achterhouden van essentiële informatie een vorm van bedrog.
Dit werd bevestigd in het arrest van het Hof van Beroep te Brussel van 14 maart 2008 (TBBR 2009, 365), waar een schadevergoeding werd toegekend à rato van een prijsvermindering van 75%.
Praktijkvoorbeeld: niet-uitgevoerde vergunningswerken
In een recente zaak bleek dat de verkopers essentiële vergunningsplichtige werken niet hadden uitgevoerd, ondanks hun verklaringen in de authentieke akte. De koper mocht er redelijkerwijs van uitgaan dat de feitelijke toestand overeenkwam met de vergunde toestand. De verkopers hadden immers verklaard geen kennis te hebben van onwettige constructies en dat alle werken conform de vergunning waren uitgevoerd.
Toen dit onjuist bleek, werd de verkoper aansprakelijk gesteld op basis van:
Artikel 877 Ger. W.: Bevel tot overlegging van documenten zoals architectenstaten en facturen.
Artikel 1134 Oud BW: Schending van de goede trouw.
Artikel 1382-1383 Oud BW: Aansprakelijkheid wegens foutieve informatieverstrekking.
Conclusie
Verborgen gebreken zijn niet alleen technisch, maar ook juridisch complex. Als advocatenkantoor met ervaring in vastgoedgeschillen helpen wij cliënten om hun rechten te doen gelden. Of het nu gaat om schadevergoeding, prijsvermindering of gerechtelijke stappen—een doordachte juridische strategie maakt het verschil.
Heeft u twijfels over de staat van uw woning of vermoedt u een verborgen gebrek?
Neem gerust contact op voor een juridisch advies op maat.
Andreas Verbraeken,
Advocaat – Attorney at law
Belgiëlei 173-8
2018 Antwerpen BELGIE
T: +32/(0)3/369.88.43
F: +32/(0)3/369.37.12
E-mail: andreas.verbraeken@avvocato.be
Opmerkingen